コラム

住宅ローン減税はどう変わるのか

お金に関すること

こんにちは!クレバリーホーム東濃店です!
2021年の年末に期限を迎える「住宅ローン減税」ですが、政府は4年間延長し控除の在り方を見直した上で、改正することを決めています。12月10日には方針が固まっているので、実際に2022年度住宅ローン減税がどう変わっていくのか?について詳しくお伝えしていきます。

2021年の住宅ローン控除の振り返り

住宅ローン減税とは、その名前の通り住宅ローンを利用して住宅を購入した人のためにある減税制度になります。
2021年の住宅ローン減税は、原則10年間、年末の住宅ローン残高の最大1%が所得税や住民税から控除されています。(所得税から控除しきれない金額がある場合には、住民税の一部からも控除される
控除額は10年間で最大400万円、長期優良住宅などの環境に配慮された住宅に関しては最大500万円です。
原則10年ですが、一定の要件を満たした場合、最長13年まで延長ができます。
理由としては、新型コロナウイルスにより住宅需要の低下が懸念されたためです。
延長できる要件は、以下のようになっています。

・契約期日が2021年9月末までの注文住宅
・契約期日が2021年11月末までの分譲、中古住宅
・入居期日が2022年12月末

本来であれば、すでに契約期日に関しては過ぎているので延長は無理?と思うかもしれませんが、2022年に住宅ローン減税が改正されることで新築住宅などの消費税課税住宅に限っては、2025年度まで控除期間を13年に延長できます。

2022年度税制改正大網はどうなる?

税制改正大網というのは税制改正の大元となる内容を意味しています。
今回、どんな点が2021年と変わっていくのか、以下で説明していきます。

①控除率が1%→0.7%に変更

以前は支払う利息よりも多く控除を受けることができる「逆ざや現象」が起きていました。
こうした現象を是正するためにも、1%を0.7%に縮小することが決まっています。控除率に関しては2025年末まで据え置かれることが決定しています。

②控除期間は13年に延長はそのまま

2021年から控除期間は原則10年、要件を満たした場合は13年まで控除期間が延長できます。
この部分は、2022年も変更はなくそのままです。今現在も、新型コロナウイルスの影響によって経済的な影響が続いていることが理由といえます。ただし、控除期間延長の対象は新築住宅および不動産業者が再販している消費税課税住宅だけです。つまり、一般の売り主が売っている中古住宅に関しては、今までと変わらず10年の控除期間となります。

③減税の対象となる借入残高の上限の縮小

2021年の時点では、長期優良住宅などを除いた一般住宅の最大控除額は減税の対象となる借入残高の上限が4,000万円で控除率が1%のため年間40万円でした。2022年には、減税の対象となる借入残高の上限が3,000万円に引き下がり、控除率が0.7%のため最大控除額は年間21万円となります。2021年の控除額からすると半減といってもいいくらいに縮小されています。減税の対象となる借入残高の上限は2023年まで3,000万円、2024年、2025年は2,000万円とさらに減ります。
この部分だけ見ると非常に改悪、と感じられますがあくまで「省エネ基準に適合していない一般住宅だけ」となります。長期優良住宅や今話題のZEH住宅(Net Zero Energy House(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)の略)などは別途、減税の対象となる借入残高の上限や控除期間で上乗せ措置がされるので、混乱しないようにしましょう。以下のように入居時期によって減税の対象となる借入残高の上限は違ってきます。

※ZEH住宅:エネルギーを作り出す家のことを指していて、他からのエネルギーを極力必要としない住宅のことを指しています。

・2022年、2023年に入居した場合
認定住宅は減税の対象となる借入残高の上限が5,000万円、ZEH水準の省エネ住宅は4,500万円、省エネ基準適合住宅は4,000万円です。
・2024年、2025年に入居した場合
認定住宅は減税の対象となる借入残高の上限が4,500万円、ZEH水準の省エネ住宅は3,500万円、省エネ基準適合住宅は3,000万円です。
控除率0.7%、控除期間13年は一律となっています。

④所得制限

所得制限は以前から設けられていましたが、2021年の場合は3,000万円以下ですが2022年には2,000万円以下に引き下がります。さらに、床面積40㎡以上50㎡未満の住宅に住んでいる場合は1,000万円以下とそれぞれ所得制限が設けられています。

⑤中古住宅の要件が緩和

2021年までは、住宅ローン控除を受けるためには木造であれば20年、耐火構造であれば25年といった築年数を下回る中古住宅しか適用がありませんでした。2022年の改正によって、1982年以降に建築された住宅は新耐震基準適合住宅とみなし、証明書類などもなしで対象になります。

すでに住宅ローンを組んでいる人はどうなるの?

2022年に改正される住宅ローン減税ですが、今現在すでに住宅ローンを組んでいる人にも適用されるのか?と不安に感じている人も多いです。通常でいえば、改正案が適用されるのはあくまで改正案がスタートした後に住宅ローンを組んでいる人が対象になります。以前から何度も住宅ローン減税は改正されてきましたが、すでに住宅ローンを組んでいる人達に対して改正内容を適用することはありませんでした。通常から考えても制度が変わったとして現在利用している人も全て変える、というのは考えにくいことです。そのため、2021年に住宅ローンを組んで、控除率1%が適用されたのであれば2022年以降制度が変わったとしても、変わらずに利用ができるので、安心しましょう。

まとめ

2021年12月に入り、調整が進められていることから今後住宅を購入する人達は動向に注目していたであろう住宅ローン減税は2022年で見直される部分、据え置かれる部分とそれぞれあります。
2022年度の税制改正の内容が実際に適用となるのは原則的に2022年4月1日からです。業者とこうした制度改正を見越したスケジュール調整を行うことがとっても大切になります。自身の負担を軽減させるためにも、しっかりと住宅ローン減税については今後も動向を注視してきましょう。

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